В июне в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, затрагивающие сферу управления многоквартирными домами. Нововведения весьма интересные. Об этом наша беседа с зам. директора департамента городского хозяйства Людмилой Шляпугиной.
Л.Шляпугина пояснила, что после введения Жилищного кодекса в 2005 году возникало много проблем в сфере управления многоквартирными дQомами, расчетов с ресурсоснабжающими организациями, и государство попыталось их урегулировать.
– Какие изменения более всего затрагивают интересы граждан?
– Способ «непосредственное управление многоквартирным домом» сегодня может быть выбран в любом доме. Но если число квартир превышает 12, собственники обязаны заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с профессиональной управляющей организацией, а не с множеством специализированных компаний. Данная норма закона вступит в силу с 1 марта 2012 года.
– Коснулись ли изменения ТСЖ?
– Создать ТСЖ теперь можно в нескольких домах, где не более 30 квартир, когда дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, и в пределах данных земельных участков есть сети инженерно-технического обеспечения.
– Но в Сарове основная часть ТСЖ созданы в многоквартирных новостройках. Их придется ликвидировать?
– Нет, закон не имеет обратной силы, и действующие ныне ТСЖ сохранятся. Но если собственники захотят ликвидировать свое ТСЖ и создать вместо него другое, это можно будет сделать далеко не во всех случаях.
– У нас в городе возможны случаи ликвидации ТСЖ?
– В некоторых ТСЖ складывается ситуация, когда собственники понимают, что этот способ управления для них неэффективен либо они его не могут реализовать. Бывает так, что председатель правления не хочет продолжать эту деятельность и написал заявление об уходе. Собственники не могут выбрать новое правление и нового председателя правления ТСЖ. В этих случаях собственникам придется принимать решение как об изменении способа управления многоквартирным домом, так и о дальнейшей судьбе ТСЖ. Ведь сегодня ТСЖ рассматривается не только как способ управления домом, но и как юридическое лицо, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодексов. Достаточно частая ситуация: ТСЖ накопило долги, председатель, понимая, что не справляется с ситуацией, пишет заявление об уходе.
Решение о ликвидации ТСЖ должно быть принято общим собранием собственников помещений, входивших в состав ТСЖ. Кроме того, председателем правления либо выбранным общим собранием лицом процедура ликвидации должна быть проведена в установленном порядке, в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Иначе собственники могут начать платить за коммунальные услуги в новую выбранную управляющую компанию (УК), а за ними останутся обязательства и по задолженностям старого ТСЖ. И иски будут предъявлять им.
– Раньше государство поощряло создание ТСЖ. Есть федеральный закон №185, который определяет, что деньги выдаются городам, где не менее 20% жилых домов выбрали способ управления – ТСЖ. Сменили политику?
– По-видимому, в этот закон тоже должны быть внесены изменения. Наверное, пришли к пониманию, что председатель ТСЖ в крупных домах по сути выполняет функции директора УК. Это тяжелый и кропотливый труд.
– Какие требования к управляющим компаниям ужесточились?
– Теперь любая новая УК должна уведомить орган государственной власти, скорее всего, это будет государственная жилищная инспекция, о том, что начала такую деятельность в отношении определенных домов. И органы госвласти будут вести реестр УК. Четко установлена ответственность за содержание и ремонт общего имущества, за предоставление коммунальных услуг, прописаны дополнительные нормы, обязывающие УК и ТСЖ заключать договора с ресурсоснабжающими организациями.
– Очень много споров о плате за содержание и ремонт: что можно отремонтировать за собранные с нас деньги?
– Сегодня законодатель определил, что решения о проведении работ по текущему ремонту общего имущества дома будут принимать собственники на общем собрании.
Если УК по результатам обследования понимает, что для подготовки к зиме нужен текущий ремонт, то теперь решение о нем будут принимать собственники. Работы по текущему ремонту будут отдельно обсчитываться. И тогда плату за содержание и ремонт жилья будут определять два перечня: перечень минимально необходимых работ и перечень работ по текущему ремонту, который определили собственники.
– То есть не ремонт будет проводиться, исходя из того, что собрано, а плата будет формироваться, исходя из того, какие работы надо провести?
– Да, закон уже вступил в силу, и, чтобы запланировать плату за содержание и текущий ремонт в будущем году, необходимо сейчас определить перечень работ и провести общие собрания об установлении платы.
– Люди должны будут сами себе увеличивать плату? Да они скорее останутся без ремонта…
– Законодатель сегодня расширяет обязанности собственника. Не приняли решения о проведении текущего ремонта (тех же крыш, например), значит, его не будет.
– Кроме новых обязанностей, появились ли у собственника жилья какие-либо права?
– Собственник несет бремя содержания не только своего имущества, но и общедомового. Права по владению и распоряжению этим общим имуществом расширяются. В частности указано, что собственники вправе предоставлять во владение общее имущество на основании решения собрания. Например, частое явление – рекламные щиты на фасадах жилых домов. Такой щит теперь нельзя повесить, не заключив договор о пользовании фасадом. А для этого надо будет добиться решения общего собрания. Потому что это прямой доход, который должны получать собственники.
– Распространены случаи, когда магазины, арендующие помещения, устанавливают на стенах домов кондиционеры и это мешает жителям.
– Аналогичная ситуация. Кстати, в старой части города по просьбам жителей муниципалитет устанавливает придомовое освещение. Фонари крепятся на фасадах домов. Теперь производить установку можно будет только после принятия решения общим собранием. Муниципалитет возьмет на себя инициативу его проведения.
– Действительно ли государство отказывается от института «старших по дому»?
– Законодатель предлагает другой способ реализации общественного контроля содержания дома – «совет по дому». Если в домах выбран способ управления – УК, в течение года совет не избирается жителями, то инициировать это должен орган местного самоуправления. Сколько членов будет в совете, определяет общее собрание. Из числа членов совета избирается председатель, у которого много прав (они уже прописаны). Очень удобно, что на основании доверенности собственников он может подписать договор управления многоквартирным домом. Председатели советов могут полноправно участвовать в обсуждении условий этого договора и контролировать его исполнение. А любой собственник может запросить договор управления и ознакомиться с ним.
– Какие еще изменения внесены в ЖК? Что должны сделать собственники в первую очередь?
– Несколько поменялся порядок внесения платы за содержание и ремонт жилья, но об этом стоит поговорить отдельно и подробнее. Собственники должны внимательно изучить все изменения, чтобы понимать свои права и обязанности. ДГХ вместе с УК (Центром ЖКХ) будет формировать повестки дня общих собраний и график их проведения. Но инициирование собраний возлагается на собственника.
– А если в доме нет муниципальных квартир?
– Люди должны понимать, что управляющая компания не несет ответственности за непринятые собственниками решения.

А.Виноградова